📖 द बुक ऑन रेन्टल प्रॉपर्टी इंवेस्टइंग: हाउ तो क्रीऐट वेल्थ विथ इन्टेलिजन्ट बाइ एण्ड होल्ड रियल एस्टेट इंवेस्टइंग - ब्रैंडन टर्नर (Hindi Book Summary - किताब का सारांश)

रियल एस्टेट में निवेश करना हमेशा से लोगों को आकर्षित करता रहा है क्योंकि इसमें स्थिरता और अवसर दोनों का मेल होता है। उतार-चढ़ाव वाले सट्टेबाजी वाले निवेशों के विपरीत, किराये की संपत्तियां धैर्य, अनुशासन और व्यवस्थित कार्यप्रणाली का अच्छा फल देती हैं। बिगरपॉकेट्स समुदाय के एक प्रमुख व्यक्ति ब्रैंडन टर्नर ने दशकों के निवेशकों के सामूहिक ज्ञान को " किराये की संपत्ति में निवेश पर पुस्तक" में संक्षेप में प्रस्तुत किया है ।

अध्यायवार यह विस्तृत सारांश एक लंबे ब्लॉग कथा के रूप में तैयार किया गया है, जो उन पाठकों के लिए आदर्श है जो कहानी के प्रवाह को खोए बिना पुस्तक के विचारों की गहरी समझ चाहते हैं।

अध्याय 1 - किराये की संपत्तियां क्यों? धन कमाने का बहुआयामी साधन

टर्नर किराये की अचल संपत्ति को एक एकल-धारा निवेश के बजाय पांच-इंजन वाले धन सृजनकर्ता के रूप में पुनर्परिभाषित करके शुरुआत करते हैं । अधिकांश लोग किराये को एकमात्र लाभ मानते हैं, लेकिन वह पूरी तस्वीर को स्पष्ट करते हैं:

1. नकदी प्रवाह

सभी खर्चों के बाद मासिक लाभ। यहां तक ​​कि मामूली नकदी प्रवाह भी जब विभिन्न संपत्तियों में निवेश किया जाता है तो महत्वपूर्ण संपत्ति में तब्दील हो जाता है।

2. प्रशंसा

संपत्तियों के मूल्य में दीर्घकाल में वृद्धि होने की प्रवृत्ति होती है। टर्नर इस बात पर जोर देते हैं कि मूल्य वृद्धि एक अतिरिक्त लाभ है, न कि खरीदने का प्राथमिक कारण - लेकिन यह धन प्राप्ति की गति को नाटकीय रूप से बढ़ा सकती है।

3. ऋण भुगतान

आपके किराएदार आपकी ओर से आपकी मॉर्गेज का भुगतान करते हैं। हर महीने, आपकी संपत्ति बिना कुछ किए बढ़ती जाती है।

4. कर लाभ

मूल्यह्रास, कटौतियाँ और कर-स्थगित रणनीतियाँ अचल संपत्ति को उपलब्ध सबसे कर-कुशल निवेशों में से एक बनाती हैं।

5. मुद्रास्फीति से बचाव

जैसे-जैसे कीमतें बढ़ती हैं, किराया भी बढ़ता है - लेकिन आपकी गृह ऋण राशि स्थिर रहती है। मुद्रास्फीति आपकी मित्र बन जाती है।

टर्नर का तर्क है कि कोई अन्य मुख्यधारा का निवेश इन पांचों कारकों को इतनी निरंतरता से संयोजित नहीं करता है। यह अध्याय दार्शनिक आधार तैयार करता है: किराये की अचल संपत्ति धीमी, स्थिर और शक्तिशाली होती है ।

अध्याय 2 - निवेशक की मानसिकता: दीर्घकालिक धन निर्माता की तरह सोचना

संपत्तियों पर चर्चा करने से पहले, टर्नर निवेशक की मानसिकता पर ध्यान केंद्रित करते हैं। उनका मानना ​​है कि यही मानसिकता उन लोगों के बीच असली अंतर पैदा करती है जो सिर्फ शौकिया निवेशक हैं और जो साम्राज्य खड़ा करते हैं।

प्रमुख मानसिकता सिद्धांत

• विलंबित संतुष्टि : धन धीरे-धीरे बढ़ता है, फिर अचानक बढ़ता है।
• भावनाओं की प्रधानता प्रणाली को दी जानी चाहिए : निर्णय आंकड़ों पर आधारित होने चाहिए।
• निरंतर सीखना : बाजार विकसित होते हैं; निवेशकों को भी विकसित होना चाहिए।
• कार्य करना पूर्णता से बेहतर है : विश्लेषण की दुविधा से बचें।
• इसे एक व्यवसाय की तरह समझें : जब तक सिस्टम तैयार नहीं हो जाते, किराये की गतिविधियाँ निष्क्रिय नहीं होतीं।

टर्नर "एचजीटीवी प्रभाव" के प्रति भी आगाह करते हैं - यह धारणा कि रियल एस्टेट एक आकर्षक या आसान व्यवसाय है। वास्तविकता में, यह एक ऐसा व्यवसाय है जो अनुशासन को पुरस्कृत करता है और आवेगशीलता को दंडित करता है।

अध्याय 3 - किराये की संपत्तियां वास्तव में कैसे काम करती हैं: पैसे के पीछे की कार्यप्रणाली

यह अध्याय किराये की संपत्ति की परिचालन संरचना का गहन विश्लेषण प्रस्तुत करता है। टर्नर आय और व्यय के प्रत्येक घटक को विस्तार से समझाते हैं ताकि निवेशक सौदों का स्पष्ट रूप से विश्लेषण कर सकें।

आय के स्रोत

• मूल किराया
• पालतू जानवरों के लिए शुल्क
• पार्किंग शुल्क
• भंडारण इकाइयाँ
• उपयोगिता प्रतिपूर्ति
• कपड़े धोने से होने वाली आय

खर्च

• बंधक भुगतान
• सम्पत्ति कर
• बीमा
• मरम्मत और रखरखाव
• पूंजीगत व्यय (छत, एचवीएसी, प्लंबिंग)
• संपत्ति प्रबंधन
• रिक्ति
• उपयोगिता बिल (यदि मकान मालिक द्वारा भुगतान किया जाता है)

टर्नर सटीक अंडरराइटिंग के महत्व पर जोर देते हैं । कई नौसिखिए निवेशक खर्चों का कम और किराए का अधिक अनुमान लगाते हैं, जिससे उन्हें निराशा हाथ लगती है। वे निवेशकों को सौदों का लगातार मूल्यांकन करने में मदद करने के लिए फोर स्क्वायर मेथड जैसे सरल ढांचे प्रस्तुत करते हैं ।

अध्याय 4 - अपना विशिष्ट क्षेत्र चुनना: रियल एस्टेट में अपना रास्ता खोजना

रियल एस्टेट का क्षेत्र बहुत विशाल है। टर्नर का तर्क है कि निवेशकों को विस्तार करने से पहले एक विशिष्ट क्षेत्र चुनकर उसमें महारत हासिल करनी चाहिए । वे प्रमुख श्रेणियों का संक्षिप्त विवरण देते हैं:

एकल-परिवार किराये

समझने में आसान, वित्तपोषण में सुगम और शुरुआती लोगों के लिए बेहतरीन।

छोटे बहुमंजिला (2-4 इकाइयाँ)

बेहतर कैश फ्लो, साझा खर्च और आवासीय वित्तपोषण के लिए पात्रता।

बड़े बहुमंजिला भवन

अधिक जटिल लेकिन विस्तार योग्य; उन निवेशकों के लिए आदर्श जो आक्रामक रूप से विकास करना चाहते हैं।

टर्नकी प्रॉपर्टीज़

पूरी तरह से नवीनीकृत, किरायेदारों के कब्जे वाली संपत्तियां निवेशकों को बेची जाती हैं - सुविधाजनक तो हैं लेकिन अक्सर कम रिटर्न देती हैं।

बीआरआरआरआर रणनीति

खरीदें, मरम्मत करें, किराए पर दें, पुनर्वित्त करें, दोहराएं - पूंजी को पुनर्चक्रित करने का एक शक्तिशाली तरीका।

हाउस हैकिंग

एक यूनिट में खुद रहें, बाकी को किराए पर दें; इससे रहने का खर्च कम होता है और संपत्ति में वृद्धि तेजी से होती है।

टर्नर पाठकों को उनके लक्ष्यों, जोखिम सहनशीलता और उपलब्ध समय के आधार पर चुनाव करने के लिए प्रोत्साहित करते हैं।

अध्याय 5 - अपनी टीम का निर्माण: वे लोग जो आपको समृद्ध बनाते हैं

रियल एस्टेट एक टीम वर्क है। टर्नर ने इसमें महत्वपूर्ण भूमिकाओं का वर्णन किया है:

1. रियल एस्टेट एजेंट

आपके लिए बेहतरीन सौदे खोजने वाला सहयोगी।

2. ऋणदाता

आपका वित्तीय रणनीतिकार।

3. संपत्ति प्रबंधक

आपकी परिचालन संबंधी रीढ़ की हड्डी।

4. ठेकेदार/हैंडीमैन

मरम्मत और नवीनीकरण में आपका सहयोगी।

5. लेखाकार

आपका कर सलाहकार।

6. बीमा एजेंट

आपका जोखिम प्रबंधक।

7. मार्गदर्शक या अनुभवी निवेशक

इस भूलभुलैया में आपका मार्गदर्शक।

टर्नर साक्षात्कार लेने, टीम के प्रत्येक सदस्य की योग्यता का आकलन करने और उनके साथ संबंध बनाए रखने के बारे में विस्तृत सलाह देते हैं। वे इस बात पर जोर देते हैं कि आपकी टीम ही आपकी सफलता की सीमा निर्धारित करती है ।

अध्याय 6 - बेहतरीन सौदे ढूँढना: सौदों की एक श्रृंखला का निर्माण

टर्नर का मानना ​​है कि सौदों का निरंतर प्रवाह रियल एस्टेट निवेश की जीवनरेखा है । अवसरों की निरंतर उपलब्धता के बिना, निवेशक हताश हो जाते हैं और औसत दर्जे के सौदों से ही संतुष्ट हो जाते हैं।

सौदे खोजने के तरीके

• एमएलएस खोजें
• प्रत्यक्ष मेल अभियान
• डॉलर के लिए ड्राइविंग
• थोक विक्रेताओं के साथ नेटवर्किंग
• नीलामी
• foreclosures
• बाजार से बाहर संपर्क
• स्थानीय बैठकें और निवेशक समूह

वह निवेशकों को भाग्य पर निर्भर रहने के बजाय लगातार संभावित ग्राहकों को आकर्षित करने वाली प्रणालियाँ बनाने के लिए प्रोत्साहित करते हैं।

अध्याय 7 - सौदों का विश्लेषण: वे आंकड़े जो आपकी रक्षा करते हैं

यह अध्याय सबसे तकनीकी और महत्वपूर्ण अध्यायों में से एक है। टर्नर निवेशकों को रूढ़िवादी मान्यताओं का उपयोग करके सौदों का मूल्यांकन करना सिखाते हैं।

मुख्य मापदंड

• नकद-पर-नकद वापसी
• कैप दर
• लागत पर लाभ
• कर्ज सेवा कवरेज अनुपात
• 1% का नियम (त्वरित फ़िल्टर के रूप में)

वह कई उदाहरणों के माध्यम से बताते हैं कि कैसे छोटी-छोटी गलतियाँ - जैसे पूंजीगत व्यय को नज़रअंदाज़ करना या रिक्ति का कम अनुमान लगाना - एक "अच्छे" सौदे को आपदा में बदल सकती हैं। टर्नर का संदेश स्पष्ट है: आंकड़े झूठ नहीं बोलते, लेकिन निवेशक अक्सर खुद से झूठ बोलते हैं ।

अध्याय 8 - अपने किराये के मकानों का वित्तपोषण: दूसरों के पैसे का उपयोग करने की कला

टर्नर पारंपरिक और रचनात्मक दोनों तरीकों को समझाकर वित्तपोषण की प्रक्रिया को सरल बनाते हैं।

पारंपरिक ऋण

• पारंपरिक
• एफएचए
• वीए
• पोर्टफोलियो ऋण
• वाणिज्यिक ऋण

रचनात्मक वित्तपोषण

• विक्रेता वित्तपोषण
• पट्टे के विकल्प
• भागीदारी
• निजी धन
• कठिन धन

वह इस बात पर जोर देते हैं कि पैसों की कमी शायद ही कभी असली बाधा होती है । रचनात्मकता, विश्वसनीयता और रिश्ते व्यक्तिगत पूंजी से कहीं अधिक मायने रखते हैं।

अध्याय 9 - संपत्ति प्रबंधन: वे प्रणालियाँ जो आपको मानसिक रूप से स्वस्थ रखती हैं

संपत्ति प्रबंधन वह क्षेत्र है जहां कई निवेशकों को कठिनाई होती है। टर्नर एक विस्तृत कार्यप्रणाली प्रदान करता है:

किरायेदार स्क्रीनिंग

• श्रेय
• आय
• किराये का इतिहास
• पृष्ठभूमि जांच
• संदर्भ

पट्टा समझौते

स्पष्ट, लागू करने योग्य और कानूनी रूप से अनुपालन योग्य।

किराया वसूली

स्वचालित प्रणालियाँ असुविधाओं और विलंबित भुगतानों को कम करती हैं।

रखरखाव

निवारक रखरखाव से लंबे समय में पैसे की बचत होती है।

निष्कासन

पेशेवर तरीके से, कानूनी रूप से और बिना किसी भावना के निपटाया गया।

टर्नर इस बात पर जोर देते हैं कि अच्छा प्रबंधन आपके समय, आपकी मानसिक शांति और आपके नकदी प्रवाह की रक्षा करता है ।

अध्याय 10 - आम गलतियों से बचना: बिगरपॉकेट्स समुदाय से सीख

टर्नर हजारों निवेशकों की कहानियों से उदाहरण लेकर आम गलतियों को उजागर करता है:

• खर्चों का कम अनुमान लगाना
• संपत्तियों के लिए अधिक भुगतान करना
• गलत ठेकेदारों को काम पर रखना
• किरायेदारों की अपर्याप्त जांच
• बहुत तेजी से बढ़ रहा है
• पूंजीगत व्यय की योजना बनाने में विफलता
• भावनात्मक निर्णय लेना

वह निवेशकों को दोहराने योग्य प्रणालियाँ बनाने और प्रदर्शन मापदंडों को ट्रैक करने के लिए प्रोत्साहित करता है।

अध्याय 11 - विस्तार: एक किराये से लेकर पोर्टफोलियो तक

यह अध्याय रणनीति से रणनीति की ओर बढ़ता है। टर्नर बताते हैं कि निवेशक स्थायी रूप से कैसे विकास कर सकते हैं:

स्केलिंग रणनीतियाँ

• पूंजी का पुनर्चक्रण करने के लिए पुनर्वित्तपोषण
• इक्विटी का लाभ उठाना
• ब्रांड का निर्माण
• संचालन का प्रतिनिधिमंडल
• डील फनल बनाना
• साझेदारी का रणनीतिक रूप से उपयोग करना

वह इस बात पर जोर देते हैं कि विस्तार गति के बारे में नहीं है - यह निरंतरता और अनुशासन के बारे में है ।

अध्याय 12 - दीर्घकालिक रणनीति: धन, स्वतंत्रता और विरासत

टर्नर रियल एस्टेट से उत्पन्न होने वाली संभावनाओं पर दार्शनिक चिंतन के साथ अपना भाषण समाप्त करते हैं:

• वित्तीय स्वतंत्रता
• समय की स्वतंत्रता
• पीढ़ी दर पीढ़ी मिलने वाली संपत्ति
• सामुदायिक प्रभाव
• व्यक्तिगत विकास

वह पाठकों को याद दिलाते हैं कि रियल एस्टेट सिर्फ पैसे के बारे में नहीं है - यह उद्देश्यपूर्ण जीवन की योजना बनाने के बारे में है।

समापन चिंतन

ब्रैंडन टर्नर की पुस्तक आधुनिक रियल एस्टेट शिक्षा की आधारशिला बनी हुई है क्योंकि इसमें निम्नलिखित का मिश्रण है:

• व्यावहारिक ढाँचे
• वास्तविक दुनिया के उदाहरण
• मानसिकता प्रशिक्षण
• दीर्घकालिक रणनीति